貸す時に知っておきたい基礎知識｜41-23.com｜(一社)熊本県宅地建物取引業協会

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自分がお持ちの物件を「貸したい」と思われたときは、熊本県宅地建物取引業協会に所属するお近くのハトマークの加盟店にご相談ください。物件を貸すにあたっては、事前にいくつかのポイントを整理しておくことが必要です。日本には「借地借家法」という法律があり、貸主と借主はこの法律に基づいて契約を交わすことになります。契約書の書式も貸主の意向により「普通借家契約」か「定期借家契約」を選択することになりますので、是非、事前にご相談ください。

それでは、貸すまでの全体の流れを見ていきましょう。

全体の流れを知っておくと、いつ何をするのかが明確になり、スムーズに行動することができます。
	■管理を依頼する不動産会社を選ぶ	■賃貸借契約を締結する
	■賃料を決める	■賃貸経営者としての心得
	■その他の賃貸条件を決める

■管理を依頼する不動産会社を選ぶ

入居者の募集から月々の家賃集金、苦情対応、物件清掃、退去時の清算業務など、大家さんの仕事は広範囲に及びます。そこで、多くの大家さんは不動産会社にその管理業務を委託しています。住まいを貸すにあたっては、まずは身近なハトマークの加盟店にご相談いただき、委託する業務の範囲を決めて、媒介契約または管理委託契約を交わすのが良いでしょう。

■賃料を決める

住まいを貸すと賃料収入が発生します。この収入は不動産所得として課税の対象となりますので、納税の義務が発生します。また、管理費や修繕費用などの支出も想定する必要がありますので、賃料を検討するうえでは、この収入と支出のバランスを考慮することが大切です。　　同時に、近隣の家賃相場も考慮しなければなりません。熊本県宅建協会が運営する不動産情報サイト「41-23.com」をご覧になるのも良いでしょうし、お近くのハトマークの加盟店に査定をしてもらうのも良いでしょう。

■その他の賃貸条件を決める

賃料が決まったら、その他の賃貸条件も会員業者と相談しながら決めてください。条件設定は入居率に反映されますので、市場の動向等も踏まえた上で決めることが大切です。　　例えば、契約は普通借家契約とするのか定期借家契約とするのか、契約期間は何年にするのか、敷金の額はどうするのか、礼金は取るのか取らないのか、またペットとの同居を許可するかどうかなどです。

■定期借家契約と普通借家契約の比較

	定期借家契約	普通借家契約
1.契約方法	（1）公正証書等の書面による契約に限る（2）さらに、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない	書面でも口頭でもよい
2.更新の有無	期間満了により終了し、更新されない	正当理由がない限り更新される
3.建物の賃貸借期間の上限	制限はない	2000年3月1日より前の契約　20年まで 2000年3月1日以降の契約　制限はない
4.期間を1年末満とする建物賃貸借契約の効力	1年未満の契約も可能	期間の定めのない賃貸借契約とみなされる
5.建物賃借料の増減に関する特約の効力	賃借料の増減は特約の定めに従う	特約にかかわらず、当事者は、賃借料の増減を請求できる
6.借り主からの中途解約の可否	（1）床面積が200平米未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借り主からは、特約がなくても法律により、中途解約ができる（2）上記（1）以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う	中途解約に関する特約があれば、その定めに従う

■賃貸借契約を締結する

入居希望者が現れたら、会員業者のサポートを受けながら契約手続きを進めてください。契約条件に双方が合意できれば賃貸借契約を締結します。

■賃貸経営者としての心得

住まいを貸すということは「賃貸経営者」になるということです。賃料収入を確実なものとするためには、常に空室対策を心がけなければなりません。そのために必要なことは、まず、入居者を「お客様」としてもてなす心を忘れないことです。最大の空室対策は「退去者をださないこと」だと言われます。どうすれば、長く自分の物件に住んでもらえるか、そのことを管理を委託したハトマークの加盟店の方といつも話し合いながら、対応を考えることが大切でしょう。

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